Mục tiêu số hóa tài sản bằng công nghệ blockchain (sau đây tạm gọi là số hóa) trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, cũng như các lĩnh vực khác, là nhằm giúp cho việc đầu tư, chuyển nhượng trở nên minh bạch, dễ tiếp cận hơn đối với nhiều người, nhiều đối tượng khác nhau bất kể các giới hạn về địa lý, tài chính…. . Tuy nhiên, việc phát triển các mô hình kinh doanh số hóa bất động sản hiện này còn nhiều vấn đề cần phải làm rõ cả về mô hình và pháp lý.
Về bản chất, các đa số các nghiệp vụ số hoá hiện tại nhằm mục đích chia nhỏ giá trị tài sản (hoặc khoản đầu tư) thông qua việc khai thác tính năng không thể đơn phương sửa chữa, sử dụng công nghệ blockchain để đảm bảo tính minh bạch, có kiểm soát, an toàn và đúng luật của tất cả các bên tham gia. Mục đích là vậy, nhưng do hiện nay chưa có hành lang pháp lý cụ thể cho việc số hóa tài sản nói chung và bất động sản nói riêng nên các hoạt động này đều mang tính thử nghiệm và dò đường. Dẫn đến người khởi xướng dự án cũng có nguy cơ tự rơi vào “vùng xám” của pháp luật, do đó người tham gia các khoản đầu tư số hóa cũng chưa an tâm.
Trong phạm vi bài viết này chúng tôi không bàn sâu về phía cạnh pháp lý của các Startup cũng như các quy định của pháp luật về token, giao dịch token … mà chúng tôi chỉ tập trung vào phân biệt các mô hình token hóa bằng công nghệ blockchain tài sản là bất động sản hoặc một khoản đầu tư có đảm bảo bằng BĐS đang được sử dụng hiện nay bao gồm:
- Số hóa tài sản là bất động sản (BĐS)
- Số hóa khoản vay có tài sản đảm bảo là BĐS
- Số hoá gói nợ có tài sản đảm bảo là BĐS
- Số hóa cổ phần của doanh nghiệp BĐS
Mô hình thứ nhất: Số hoá tài sản là bất động sản.
Việc số hoá tài sản là bất động sản là việc ghi nhận và phân chia giá trị của BĐS bằng công nghệ số, hiện tại đa số dùng công nghệ Blockchain vì nó đảm bảo tính ‘’không thay đổi được’’ ngay từ đầu. Theo đó, một bất động sản có thể sẽ được gắn với một blockchain số định với số lượng “Token” nhất định và bán cho nhiều người trên thị trường.
Ví dụ BĐS ban đầu được định giá 10 tỷ đồng và được số hoá thành 10 tỷ Token bằng công nghệ Blockchain thì về lý thuyết 1 token sẽ tương đương 1 đồng. Do công nghệ blockchain, số lượng Token này sẽ không thể thay đổi qua thời gian. Nhưng giá trị của BĐS có thể thay đổi vì vậy giá của Token sẽ thay đổi theo thị trường. Nhà đầu tư thay vì phải bỏ 10 tỷ đồng để mua nguyên một BĐS thì giờ đây có thể mua một số lượng Token nhất định và có quyền bán hoặc chuyển nhượng lượng token mình có để thu hồi vốn khi cần thiết.
Về lý thuyết có vẻ đơn giản nhưng vấn đề đặt ra là làm sao đảm bảo được quyền và nghĩa vụ của các bên khi tham gia vào hoạt động đầu tư, nắm giữ token này. Bởi vì nếu đã cam kết token dạng này là một phần của bất động sản thì người nắm giữ token phải là người có quyền đối với một phần của bất động sản. Nhà đầu tư được hưởng lợi khi bất động sản tăng giá và chia sẻ rủi ro khi bất động sản khi BĐS xuống giá. Mặc dù vậy người đầu tư chỉ là xác lập giá trị sở hữu đối với BĐS chứ không được ghi nhận tên mình trên giấy tờ bất động sản.
Hiện nay nhiều startup phát hành token dạng này, tuy nhiên lại đưa ra nhiều cam kết lợi nhuận giống như là khoản lãi cho nhà đầu tư. Chúng tôi cho rằng việc này đang nhầm lẫn với hình thức số hóa khoản vay có bảo đảm bằng bất động sản mà chúng tôi trình bày tại mô hình thứ hai dưới đây.
Mô hình thứ hai: Số hóa khoản vay có tài sản đảm bảo là BĐS
Thay vì người có tài sản sẽ thế chấp bất động sản cho ngân hàng hoặc tổ chức tài chính để vay tiền thì trong trường hợp này có thể chủ động vay nợ từ những nhà đầu tư khác bằng việc chia nhỏ khoản nợ vay của mình dưới dạng token và bán cho nhà đầu tư. Mỗi token tương ứng với một khoản nợ vay nhất định.
Để đảm bảo lòng tin cho người mua token thì chủ bất động sản thường phải dùng chính bất động sản của mình để đảm bảo cho việc phát hành token. Theo chúng tôi, việc bảo đảm này sẽ an toàn, phù hợp cho các bên nếu chủ bất động sản thế chấp tài sản cho một tổ chức tín dụng và tổ chức này sẽ bảo lãnh cho các token. Lúc này các tổ chức tín dụng có thể hành động như là đầu mối nhận đảm bảo cho gói vay dưới dạng token từ các nhà đầu tư nhỏ lẻ. Trong trường hợp người có bất động sản (người phát hành token) không thể trả nợ thì ngân hàng sẽ mua lại token với giá đã thỏa thuận trước và đồng thời áp dụng các biện pháp xử lý nợ xấu bán bất động sản để thu hồi vốn.
Nghiệp vụ bảo lãnh rõ ràng không xa lạ với Ngân hàng, nhưng thông qua việc bảo lãnh cho một tài sản đã được số hóa (bằng các token) sẽ giúp hình thành một thị trường đầu tư mới. Mọi người sở hữu token có thể chuyển nhượng hoặc cầm cố thu hồi vốn mà không ảnh hưởng đến người phát hành token khi chưa đến hạn.
Người tham gia vào mua các chứng chỉ token này sẽ được hưởng lãi suất nhất định mà không cần phải quan tâm đến việc “sở hữu’’ thực tế bất động sản. Loại Token này chắc chắn không mang lại lợi nhuận đột phá giống các mô hình khác, nhưng mức độ an toàn cao, phù hợp đối với những người lớn tuổi có tiền nhàn rỗi, thay vì gửi tiết kiệm thì đầu tư loại Token này sẽ có lãi cao hơn.
Tóm lại, cần phân biệt rõ hai dạng token Số hoá tài sản là bất động sản và token Số hóa khoản vay có tài sản đảm bảo là BĐS như trình bày trên:
- Nếu xác định chia nhỏ giá trị tài sản để mọi người cùng đầu tư và chia nhau lợi nhuận hoặc chia nhau khoản lỗ thì đó là mua chung, sở hữu chung giá trị bất động sản. Để bảo vệ cho nhà đầu tư cần chú ý các vấn đề như: khi bán BĐS phải có sự đồng ý của tất cả các người đồng sở hữu token. Nếu chủ tài sản tự ý bán BĐS mà chưa có sự đồng ý của các nhà đầu tư thì sẽ vi phạm cam kết vì vậy cần có giao dịch đảm bảo hoặc một đơn vị trung gian có uy tín đứng ra ghi nhận vấn đề này. Trên thị trường hiện nay cũng đã có một số tổ chức thành lập các trung tâm quản lý tài sản số để giúp làm việc này.
- Nếu chủ BĐS phát hành Token như là khoản vay (có bảo đảm bằng giá trị của BĐS) và có cam kết lợi nhuận thì đồng nghĩa với việc huy động vốn (vay vốn). Nhà đầu tư sở hữu các Token đồng nghĩa là chủ nợ của người phát hành token chứ không phải là đồng sở hữu của bất động sản. Do vậy cần phải quan tâm đến các cam kết, bảo đảm thu hồi khoản vay (mua lại token) của bên phát hành, thời hạn, cách thức mua …. trường hợp bên phát hành Token vi phạm thì phải có chế tài cụ thể và có phương pháp đảm bảo thực thi được mà không cần phải tranh chấp kiện tụng.
Mô hình thứ ba: Số hóa khoản nợ xấu của các tổ chức tín dụng.
Hiện nay các tổ chức tín dụng (bên cho vay) muốn thu hồi nhanh một khoản nợ xấu thường sử dụng phương pháp “bán nợ” cho bên “Mua nợ”. Bằng việc áp dụng công nghệ blockchain, các tổ chức tín dụng hoặc những nhà đầu tư đã mua khoản nợ từ các tổ chức tín dụng hoàn toàn có thể số hóa “chia nhỏ’’ khoản nợ xấu thành các token và bán lại cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ. Với các token này tiềm năng lợi nhuận là rất cao, vì các khoản nợ xấu sau khi được giải quyết thì giá trị có thể thu hồi thông qua việc phát mãi tài sản bảo đảm sẽ cao hơn nhiều so với lãi gửi tiết kiệm ngân hàng. Bời vì bản chất người bị nợ xấu nếu chưa được xử lý thì vẫn phải chịu mức lãi suất 150% so với lãi vay thông thường. Chưa kể lúc mua nợ thì giá mua luôn thấp hơn giá trị thực tế của khoản nợ.
Thông thường các đơn vị có khả năng xử lý nợ sẽ mua các gói nợ xấu này, sau đó dùng các nghiệp vụ pháp lý để thu hồi nợ. Vì vậy nếu như gói nợ xấu này được số hoá và bán cho các nhà đầu tư thì đây là một kênh đầu tư hấp dẫn. Bởi vì chắc chắn các khoản nợ đều có tài sản đảm bảo và có thể bán đấu giá để thu hồi khoản nợ. Đơn vị phát hành Token phải chứng minh được cho nhà đầu tư phương án thu hồi nợ và dự trù thời gian hoàn thành việc thu hồi nợ. Các nhà đầu tư sẽ dựa vào uy tín và năng lực xử lý nợ của đơn vị phát hành để quyết định đầu tư vào các token khoản nợ này.
Chúng tôi tin rằng token hóa khoản nợ xấu sắp tới sẽ là một kênh quan trọng để các tổ chức tín dụng tiến hành xử lý nợ xấu thông qua chính thị trường mà không làm ảnh hưởng đến an ninh tiền tệ chung.
Mô hình thứ tư: Số hoá cổ phần của doanh nghiệp BĐS.
Tức là doanh nghiệp BĐS phát hành một số lượng Token theo công nghệ Blockchain tương ứng với lượng cổ phần của doanh nghiệp đó. Nếu doanh nghiệp đại chúng thì việc mua bán cổ phần phải thực hiện theo luật chứng khoán nên không là đối tượng của việc phát hành token dạng này. Việc phát hành token này theo chúng tôi là phù hợp cho các doanh nghiệp là công ty cổ phần chưa phải là công ty đại chúng và đang sở hữu duy nhất (hoặc một vài) bất động sản có tạo ra dòng tiền.
Các công ty chưa phải là công ty đại chúng thì số lượng cổ đông sở hữu cổ phần phải đảm bảo nhỏ hơn hơn 100 cổ đông. Số lượng token phát hành luôn lớn hơn nhiều số lượng cổ đông của Cty, vì vậy mỗi cổ phần được chia nhỏ thành nhiều Token. Bạn sở hữu token chưa chắc chưa phải là cổ đông chính thức của doanh nghiệp, bạn cần mua đủ số lượng Token theo quy định của một cổ phần thì lúc đó mới được ghi nhận là cổ đông của doanh nghiệp đó..
Đối với token dạng này, đơn vị phát hành cần phải xem xét đảm bảo cơ chế, quy định về dịch vụ cập nhật sổ cổ đông, cơ chế chuyển chuyển nhượng cổ phần chuyển nhượng token, vấn đề nộp thuế, bảo toàn tài sản doanh nghiệp, thẩm quyền định đoạt tài sản khi cần thiết.
Tóm lại: Trong các mô hình số hoá trên thì nhà đầu tư cần chú ý xem đơn vị phát hành có các biện pháp đảm bảo gì về mặt pháp lý đối với khoản đầu tư của mình hay không. Nếu không có giao dịch đảm bảo từ bên thứ ba thì rất có thể họ sẽ huy động vốn và biến mất cùng với cam kết hấp dẫn đưa ra.
Có một số mô hình số hoá họ cam kết lợi nhuận nhưng lại đưa ra phương thức trả lãi bằng các loại đồng tiền số mà họ tự tạo ra. Hiện tại nhà nước chưa công nhận các loại đồng tiền số này nên nhà đầu tư cứ tưởng mình có lời nhưng thực tế chỉ là lời ảo. Rất khó để xác định được đồng tiền đó có giá trị và rất khó để lấy lại tiền thật của mình.
Và một chú ý quan trọng cho nhà đầu tư là phải xác định được giá trị thực của BĐS. Khi số hoá BĐS thì các đơn vị phát hành luôn có xu hướng đẩy giá trị của BĐS lên rất cao, vì vậy bạn cần tham khảo định giá lại từ đơn vị độc lập không liên quan đến bên phát hành Token thì mới yên tâm. Hiện tại có một số trang web cung cấp dịch vụ định giá online như dinhgianhadat.vn hoặc có thể sử dụng các loại phần mềm bất động sản hỗ trợ định giá như Reesoft.vn phần mềm định giá chuyên nghiệp REV.vn để tham khảo giá trị BĐS trước khi xuống tiền.
Về góc độ Nhà nước thì nên sớm nghiên cứu và đưa ra luật để quản lý và tạo hành lang pháp lý tốt cho các Startup mạnh dạn triển khai và phát triển mô hình này. Nên quản lý và theo dõi các đơn vị kinh doanh mô hình này để tránh tình trạng rửa tiền hoặc chuyển tiền bất hợp pháp. Một số đơn vị đang triển khai mô hình này cho phép quy đổi Token của BĐS sang các loại đồng tiền số khác, đây là hành vi rất dễ bị lạm dụng cần phải quản lý chặt từ cơ quan có thẩm quyền.
Theo Sở hữu trí tuệ
