Nhà ở xã hội: Cần cơ chế đủ mạnh để doanh nghiệp yên tâm đầu tư dài hạn

Nhóm nghiên cứu gồm PGS.TS Trần Thị Hồng Liên, PGS.TS Phùng Thanh Bình, TS Tống Gia Tường và TS Lê Thị Hải Yến vừa công bố kết quả khảo sát toàn diện về thị trường NOXH tại Việt Nam. 

Nhà ở xã hội không còn là giải pháp tạm thời

Kết quả khảo sát cho thấy, cư dân NOXH hiện nay chủ yếu là công chức, viên chức và người lao động có thu nhập từ 10 - 20 triệu đồng/tháng. Đáng chú ý, có tới 92% người được khảo sát bày tỏ sự hài lòng với cuộc sống tại các dự án NOXH, trong khi chỉ 47% cho biết sẽ chuyển sang nhà ở thương mại nếu có điều kiện.

Theo nhóm nghiên cứu, những con số này phản ánh sự thay đổi đáng kể trong nhận thức của người dân về NOXH. Nếu trước đây, NOXH thường được xem là giải pháp mang tính tạm thời, thì nay nhiều người đã coi đây là nơi an cư lâu dài, phù hợp với khả năng tài chính và nhu cầu sống thực tế.

Ở góc độ doanh nghiệp, khảo sát chuyên sâu đối với 20 đơn vị đang tham gia phát triển NOXH cũng cho thấy động lực đầu tư không chỉ đến từ yếu tố lợi nhuận. Nhiều doanh nghiệp xem việc phát triển NOXH là một phần trách nhiệm xã hội, góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở cho người lao động và thúc đẩy phát triển đô thị bền vững.

Nhóm nghiên cứu trình bày kết quả khảo sát vào ngày 5/7/2026 tại Trường Đại học Kinh tế - Luật TP.HCM.

Bên cạnh đó, sức cầu lớn và tương đối ổn định của thị trường cũng là yếu tố quan trọng thu hút doanh nghiệp. Khác với bất động sản thương mại thường biến động theo chu kỳ, NOXH được đánh giá là phân khúc có nhu cầu thực rất cao, khả năng hấp thụ tốt và hầu như không xảy ra tình trạng tồn kho.

Theo ông Nguyễn Thế Lợi, đại diện Tập đoàn Thăng Long, trong 4 tháng đầu năm, tổng nguồn cung NOXH mới đạt khoảng 36.500 căn, trong khi nhu cầu thực tế lên tới khoảng 160.000 căn. Tại nhiều dự án, số hồ sơ đăng ký mua cao gấp hàng chục lần số căn hộ được mở bán.

Điển hình, dự án NOXH tại đường Lý Thường Kiệt, TP.HCM với khoảng 750 căn hộ đã thu hút tới 12.000 hồ sơ đăng ký, tương đương tỷ lệ cạnh tranh khoảng 16 người cho một căn hộ. Điều này cho thấy khoảng cách rất lớn giữa cung và cầu trên thị trường NOXH hiện nay.

Tháo gỡ rào cản để doanh nghiệp mạnh dạn tham gia

Mặc dù tiềm năng thị trường rất lớn, các doanh nghiệp cho rằng rào cản lớn nhất hiện nay không nằm ở đầu ra sản phẩm mà ở quá trình chuẩn bị và triển khai dự án.

Buổi Tọa đàm thu hút sự quan tâm của nhiều chuyên gia, doanh nghiệp.

Theo kết quả nghiên cứu, doanh nghiệp phát triển NOXH phải trải qua nhiều bước thủ tục phức tạp, từ chấp thuận chủ trương đầu tư, lập quy hoạch, xác định giá bán, miễn tiền sử dụng đất cho đến xét duyệt đối tượng mua nhà. Sự chồng chéo trong quy trình khiến thời gian triển khai dự án kéo dài, làm gia tăng chi phí vốn và tạo thêm nhiều rủi ro.

Việc chậm phê duyệt dự án không chỉ khiến doanh nghiệp phải gánh thêm chi phí lãi vay mà còn chịu tác động từ biến động giá nguyên vật liệu, chi phí xây dựng và các khoản phát sinh khác. Trong khi đó, biên lợi nhuận của NOXH vốn đã được khống chế ở mức thấp hơn đáng kể so với các dự án bất động sản thương mại.

Đây cũng là lý do khiến nhiều doanh nghiệp dù nhìn thấy tiềm năng lớn của thị trường vẫn giữ tâm lý thận trọng khi tham gia phát triển NOXH.

Thời gian qua, Nhà nước đã triển khai nhiều chính sách hỗ trợ như miễn tiền sử dụng đất, ưu đãi thuế, đẩy mạnh cải cách hành chính và áp dụng cơ chế "luồng xanh" trong xử lý thủ tục. Tuy nhiên, theo các doanh nghiệp, các chính sách này cần được triển khai đồng bộ, nhất quán và ổn định hơn để tạo niềm tin cho nhà đầu tư.

Một trong những đề xuất được nhiều doanh nghiệp đồng thuận là xây dựng cơ chế "một cửa" dành riêng cho các dự án NOXH. Cơ chế này được kỳ vọng sẽ giúp rút ngắn thời gian phê duyệt, giảm chi phí tuân thủ và nâng cao hiệu quả triển khai dự án.

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp cũng cho rằng thị trường NOXH cần một hệ thống chính sách dài hạn và ổn định, đặc biệt là các gói tín dụng ưu đãi. Do đặc thù thời gian hoàn vốn kéo dài, doanh nghiệp cần tiếp cận được nguồn vốn có lãi suất thấp, thời hạn vay phù hợp và được duy trì ổn định trong nhiều năm.

Dự án NOXH tại đường Lý Thường Kiệt, TP.HCM chỉ có 750 căn hộ nhưng nhận đến 12.000 bộ hồ sơ đăng ký.

Ngoài vấn đề vốn, việc chuẩn bị quỹ đất sạch và quy hoạch đồng bộ cũng là yếu tố mang tính quyết định. Thực tế cho thấy, nhiều dự án NOXH chậm triển khai do vướng mắc trong công tác giải phóng mặt bằng hoặc thiếu quỹ đất phù hợp.

Nhóm nghiên cứu cũng đề xuất cần đa dạng hóa mô hình phát triển NOXH để đáp ứng nhu cầu thực tế của thị trường. Ngoài mô hình mua nhà truyền thống, có thể phát triển các mô hình sở hữu từng phần, cho phép người dân sở hữu trước từ 30 - 50% giá trị căn hộ, hoặc mô hình nhà thuê an sinh với giá thấp hơn thị trường từ 20 - 30%.

Trong đó, mô hình sở hữu từng phần được đánh giá là giải pháp có nhiều tiềm năng bởi vừa giúp giảm áp lực tài chính ban đầu, vừa tạo cảm giác sở hữu tài sản ngay từ đầu cho người dân. Theo các chuyên gia, đây có thể là hướng đi phù hợp để mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở cho nhóm thu nhập trung bình và thấp trong bối cảnh giá bất động sản ngày càng tăng cao.

Những kết quả nghiên cứu cho thấy, NOXH không chỉ là chính sách an sinh mà còn là một cấu phần quan trọng của thị trường bất động sản và chiến lược phát triển đô thị bền vững. Để phân khúc này phát huy hết tiềm năng, cần sự phối hợp đồng bộ giữa Nhà nước, doanh nghiệp và các tổ chức tài chính nhằm tạo lập một hệ sinh thái phát triển ổn định, hiệu quả và lâu dài.

Nhật Linh