Giá nhà ở xã hội tại Việt Nam tăng nhanh như... Singapore!

Nhà ở xã hội tại Singapore lên đến hàng triệu đô

Singapore là một trong những quốc gia có tỷ lệ dân số sống trong các căn hộ do Chính phủ xây dựng (căn hộ HDB) đạt 80%, đây là kết quả của chương trình cung cấp mô hình nhà ở xã hội toàn diện và bền vững. Các căn hộ này được bán trực tiếp cho người dân với thời hạn sở hữu là 99 năm, sau thời hạn này sẽ được trả lại để tái phát triển. Chúng được bố trí gần ga tàu, trung tâm thương mại và đáp ứng nhu cầu của nhiều nhóm người.

Tuy nhiên, giá căn hộ gần đây tăng cao đang khiến chính phủ Singapore phải thảo luận biện pháp hạ nhiệt thị trường bất động sản. Sau 5 năm, quyền sở hữu căn hộ HDB có thể được chuyển nhượng. Một số căn có giá mua ban đầu chỉ quanh 500 triệu đô la Singapore (SGD), tương đương 357.000 USD – 8,38 tỷ đồng, hiện có giá gấp đôi, tùy thuộc vào diện tích và vị trí.

Căn đắt nhất trên thị trường thứ cấp là một căn hộ rộng 122m2, gần ga tàu và trường học, với thời hạn sở hữu còn 92 năm. Nó đã được bán trong năm nay với giá 1,418 triệu SGD, tương đương 1,015 triệu USD – 23,8 tỷ đồng - một con số kỷ lục. Nguyên nhân được xác định là do nguồn cung căn hộ mới khan hiếm, vì hoạt động xây dựng bị ảnh hưởng bởi đại dịch COVID -19.

Vì vậy, hàng chục năm nay, nhiều người Singapore đã cho thuê hoặc bán lại căn hộ HDB của mình để có thêm thu nhập do hầu hết người mua nhà ở xã hội lần đầu đều có thể nộp đơn xin trợ cấp và xin vay từ Chính phủ, trả bằng tiền mặt hoặc bằng nguồn vốn rút từ Quỹ Tiết kiệm trung ương (CPF) – một hệ thống an sinh xã hội cho phép công dân Singapore và thường trú nhận tiết kiệm để nghỉ hưu. Việc này giúp họ ít bị ảnh hưởng bởi lãi suất ngân hàng.

Những căn hộ HDB triệu đôla sẽ vẫn tồn tại, vì sẽ luôn có những người thích sống ở trung tâm hoặc nơi rộng rãi, nhưng không đủ tiền mua chung cư cao cấp. Ở Singapore, một căn chung cư cao cấp có diện tích tương đương, ở cùng địa điểm có thể lên tới 2,5 triệu SGD.

Kể từ tháng 12/2021, Singapore đã công bố các biện pháp hạ nhiệt thị trường bất động sản, bao gồm tăng thuế trước bạ và thắt chặt hạn mức cho vay. Do đó, tỉ lệ giao dịch của thị trường nhà ở đã giảm nhẹ.

Không chỉ Singapore, tại Mỹ, hơn một nửa dự án nhà ở cho người thu nhập thấp ở California (Mỹ) có chi phí lên đến hơn 1 triệu USD cho việc xây dựng một căn hộ khiến giá nhà bị đẩy lên cao ngất ngưởng. Việc sở hữu hay thuê nhà của người thu nhập thấp tại bang này ngày càng khó khăn hơn.

Để hỗ trợ nhà ở cho người thu nhập thấp, chính quyền California đã cung cấp tài chính trực tiếp và các khoản tín dụng thuế, nhằm giảm bớt số tiền mà các ngân hàng và các chủ đầu tư lớn nợ Sở Thuế vụ và kho bạc tiểu bang, nếu họ giúp thanh toán cho các dự án nhà ở giá rẻ. Bởi lẽ, nguồn vốn của các chủ đầu tư ảnh hưởng tới số tiền thuê, mua nhà ở của người thu nhập thấp.

Nghịch lý thừa – thiếu nhà ở xã hội tại Việt Nam

Tại Việt Nam, nhu cầu sở hữu nhà ở thành phố của một bộ phận người lao động thu nhập thấp như công nhân viên chức, công nhân, lao động tự do rất lớn. Đặc biệt, sau đợt cao điểm dịch covid, vấn đề nhà ở cho người lao động trở nên nhức nhối hơn. Tuy nhiên, số lượng cung cấp nhà ở xã hội ước tính chỉ đáp ứng được khoảng 30% nhu cầu đối với phân khúc này.

Theo ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam, dù thời gian qua chính quyền trung ương và địa phương đã nỗ lực đề ra nhiều chính sách, trợ cấp, ưu đãi nhằm khuyến khích các nhà đầu tư tham gia phát triển nhà ở xã hội, nguồn cung vẫn chưa bao giờ đuổi kịp nhu cầu thực tế. Phần lớn lao động nhập cư thuê nhà trọ chủ yếu do các hộ dân xung quanh khu công nghiệp đầu tư xây dựng, cho nên vấn đề an ninh, vệ sinh và chất lượng còn hạn chế.

Theo Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA), năm 2020, nhà ở bình dân chỉ chiếm 1%, con số này hầu như biến mất khỏi thị trường vào 6 tháng đầu năm 2022, trong khi căn hộ cao cấp chiếm đến 80,1%.

Báo cáo của Bộ Xây dựng mới đây cũng cho biết, nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở công nhân đến nay mới đạt 7,3 triệu/12,5 triệu m2 theo kế hoạch. Trong đó, nhà ở công nhân là 2,7 triệu m2 tương đương 54.000 căn hộ. Nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp đô thị là 4,6 triệu m2 với 92.500 căn hộ.

Cả nước hiện đang tiếp tục triển khai 339 dự án NOXH, nhưng tốc độ triển khai rất chậm. Riêng tại TP.HCM, giai đoạn từ năm 2016 - 2020, có 23 dự án NOXH đã hoàn thành và đưa vào sử dụng, cung ứng cho thị trường khoảng 17.900 căn hộ trong khi theo ước tính, nhu cầu về NOXH trong giai đoạn này là khoảng 80.000 căn…

Tuy nhiên, trong khi NOXH đang thiếu trầm trọng thì nhiều quỹ đất công tại các TP lớn như Hà Nội, TP HCM bị bỏ hoang nhiều năm vì vướng thủ tục. Một số khu đất trong đó được đề xuất làm nhà ở xã hội nhưng việc tiến hành các thủ tục, chuyển đổi, cơ chế thực hiện… vẫn chạy “lòng vòng”.

Bên cạnh đó, TP HCM vẫn còn hơn 9.000 căn hộ tái định cư và hơn 2.000 nền đất chưa sử dụng. Trong đó, nhiều nhất nằm tại khu tái định cư Thủ Thiêm (TP.Thủ Đức) và khu tái định cư Vĩnh Lộc B (H.Bình Chánh). Thậm chí TP đã phân bổ cho các quận, huyện để đưa vào sử dụng nhưng vẫn còn nhiều khu bỏ hoang. Chẳng hạn vào năm 2020, UBND TP.HCM cũng đã phân bổ 3.656 căn hộ và nền đất cho các quận, huyện để phục vụ tái định cư.

Nhưng sau đó một năm, tính đến tháng 3/2021, các quận, huyện chỉ phân bố được 345 căn hộ và nền đất, đạt tỷ lệ 9,4%. Sở dĩ số căn hộ, nền đất tái định cư chưa được người dân “chào đón” bởi căn hộ xuống cấp, xa nơi giải tỏa, người dân mong muốn nhận tiền mặt để tự ổn định chỗ ở…

Theo các chuyên gia, nguyên nhân của nghịch lý trên là do hạ tầng quanh dự án không đồng bộ, thiếu tính kết nối. Nhà ở vẫn chạy trước hạ tầng một bước. Giá đất và tiền sử dụng đất tại các khu vực gần trung tâm thành phố rất cao nên các chủ đầu tư không có khả năng phát triển nhà ở giá rẻ, bình dân tại các khu vực này mà phải đi ra xa trung tâm thành phố.

Ngay từ khâu quy hoạch vị trí để xây dựng NƠXH đã có vấn đề, nhìn nhận không chuẩn xác. Vì yếu tố giá rẻ nên hầu hết các dự án được xây ở những nơi hẻo lánh, ít hạ tầng kết nối, gần như tách rời khỏi kết cấu hạ tầng. Những khu đất \'vàng\', thuận lợi cho việc đi lại, dễ dàng kết nối với hạ tầng cơ sở nghiễm nhiên trở thành địa điểm để xây dựng những dự án nhà ở thương mại.

Đó là lý do khiến nhiều khu nhà ở được xây lên nhưng chẳng ai đến ở. Những khu quy hoạch xây dựng NƠXH đang tạo ra những cái nhìn không mấy thiện cảm với những người di chuyển đến.

Tốc độ tăng giá nhanh như... Singapore

Thời gian gần đây, thị trường bất động sản nóng thông tin những ông lớn lấn sân xây dựng nhà ở xã hội như Vinhomes, Masteries, Nam Long, Novaland,... được xem là tín hiệu tích cực cho phân khúc này.

Trong một bài phỏng vấn mới đây, bà Phan Thị Ánh Tuyết, CEO Masterise Group cho biết sẽ triển khai phát triển khoảng 25.000 căn NƠXH trong thời gian 3-5 năm tới. Đặc biệt sẽ phối hợp với các đối tác để tạo ra các giải pháp tài chính phù hợp (lãi suất thấp) nhằm đảm bảo khách hàng thuộc đối tượng có thể sở hữu NƠXH của Masterise.

Cuộc đua của nhiều ông lớn bất động sản trong phân khúc nhà ở xã hội phần nào gia tăng nguồn cung chất lượng và sự hỗ trợ chính sách tốt hơn. 

Bên cạnh đó, một trong những vấn đề đáng quan tâm là các chủ đầu tư cần đảm bảo giá bán nhà ở xã hội phải trong tầm vừa túi tiền của người có nhu cầu thực. Tuy vậy, hiện nay giá trị căn hộ nhà ở xã hội ở nhiều dự án tại Việt Nam đang ở mức trên 20 triệu đồng/m2 tương đương khoảng từ 1 tỷ đến 1,6 tỷ đồng/căn. Con số này đang vượt ngưỡng chi trả so với mức thu nhập của đa số các công nhân nếu không có hỗ trợ từ các gói vay ưu đãi với lãi suất thấp.

Theo đó, tại TP. Hà Nội: một số dự án đầu tư xây dựng NƠXH có mức giá bán bình quân từ 13,5-16 triệu đồng/m2 như: NƠXH IEC Thanh Trì (1.167 căn hộ, có giá bán 15,8 triệu đồng/m2); Ecohome tại Bắc Cổ Nhuế - Chèm (3.040 căn hộ, có giá bán 16 triệu đồng/m2); Dự án NƠXH CT4 Kim Chung, Đông Anh (484 căn hộ, có giá bán 13,5 triệu đồng/m2).

Còn tại TP. Hồ Chí Minh: một số ít dự án đầu tư xây dựng NƠXH có mức giá bán bình quân từ 13-25 triệu đồng/m2 như: Dự án nhà ở xã hội An Phú Tây (311 căn hộ, có giá bán 13 triệu đồng/m2); Dự án Phú Thọ DMC đường Lý Thường Kiệt, phường 14, quận 10 (1.254 căn hộ, có giá bán 25 triệu đồng/m2)...

Tại Cần Thơ, năm 2020 từng xôn xao khi dự án chung cư nhà ở xã hội Nam Long  - Hồng Phát (quận Cái Răng, TP.Cần Thơ) mở bán với mức giá 22 – 25 triệu đồng/m2 đối với căn hộ 40m2 – mức giá được cho là quá cao, vượt xa tầm tay của người thu nhập thấp tại địa phương này.

Thị trường bất động sản những năm trước ghi nhận giá bán nhà ở xã hội trung bình ở mức 12 - 15 triệu đồng/m2, tuy nhiên khoảng 2 – 3 năm trở lại đây, tốc độ tăng giá nhà ở xã hội ngày càng nhanh, mức giá được nâng lên phổ biến từ 15 – 17 triệu đồng/m2, sau đó ở mức trung bình 17-19 triệu đồng/m2, và hiện nay, có khu vực đã lên tới 21 - 25 triệu đồng/m2 hoặc cao hơn khiến cho nhiều người nghèo có nhu cầu không thể tiếp cận được.

Trong đó, những dự án có căn hộ giá 25 triệu đồng/m2 có thể nói là quá cao, gần gấp đôi các dự án nhà ở xã hội khác trên thị trường và quá cao so với thu nhập của các đối tượng nằm trong diện ưu đãi, chỉ có thể phù hợp với những đối tượng có thu nhập từ mức trung bình trở lên.

Đáng chú ý, trên thị trường, thực trạng lách luật thu tiền “chênh”, mua bán lại nhà ở xã hội tại Việt Nam vẫn diễn ra phổ biến, thực trạng này đã góp phẩn đẩy giá bán nhà ở xã hội lên cao. Điển hình tại NƠXH IEC Thanh Trì, thời điểm mở bán 2 năm trước có giá 15,8 triệu đồng/m2, hiện đã được rao bán lại trên thị trường thứ cấp lên đến 25 triệu đồng/m2.

Ngoài ra, nhiều dự án nhà ở xã hội đã bị các sàn giao dịch bất động sản “thổi” giá, thu tiền chênh hàng trăm triệu đồng với các lí do như: thu tiền chênh mua suất ngoại giao căn đẹp, hướng đẹp; tiền chênh tư vấn dịch vụ hồ sơ, đảm bảo “đỗ”, chắc chắn suất mua; tiền chênh để chọn căn, chọn tầng… với mức “chênh” khác nhau, từ 70 – 150 triệu đồng, thậm chí lên đến cả 200 triệu đồng/căn…

Những yếu tố này, cùng với tình trạng khan hiếm nguồn cung trong khi cầu ngày càng tăng cao, chi phí đầu vào như vật liệu xây dựng, nhân công… tăng mạnh đã góp phần đẩy giá nhà ở xã tăng với tốc độ tăng giá “chóng mặt”. Nếu so sánh với Singapore như đã đề cập phía trên, có thể nói tốc độ tăng giá nhà ở xã hội tại Việt Nam không hề kém cạnh, và đà tăng giá hiện nay vẫn chưa có dấu hiệu dừng lại…

Theo Sở hữu trí tuệ